راهنمای فروش خانه و آپارتمان در تهران و ایران

بسیاری از افراد تصور می‌کنند برای فروش خانه، کافی است یک آگهی فروش منتشر و به یک مشاور املاک مراجعه کنند، سپس منتظر بمانند تا خریداران، خانه‌ی آن‌ها را بپسندند و کار تمام شود! درحالی‌که بسیاری از همین افراد، مدت‌ها پس از درج آگهی‌های فراوان و سپردن خانه به تعداد زیادی از مشاوران املاک هنوز هم با مشکل فروش خانه‌شان مواجه هستند. آنها می‌بینند که خریداران پس از بازدید از خانه می‌روند و دیگر پشت سرشان را هم نگاه نمی‌کنند! اما مشکل از کجاست؟ همراه ما باشید تا نکات مهم در فروش خانه را با شما درمیان بگذاریم.

مهم‌ترین نکته در فروش خانه، چگونگی نشان‌دادن آن به خریداران و جذب آنها است. بنابراین، مشکل کسانی که خانه‌شان فروش نمی‌رود، نداشتن اطلاعات کافی و رعایت‌نکردن نکات مهم در فروش خانه است. در این مطلب، به ۱۰ مورد از مهم‌ترینِ این نکات اشاره خواهیم کرد که با رعایت آنها می‌توانید هرچه سریع‌تر خانه‌تان را با قیمت مناسب به‌فروش برسانید.

1- خانه را به مزایده بگذارید
ابتدا به این فکر کنید که آیا حاضر به ریسک‌کردن هستید؟ یکی از راهکارهای فروش خانه در بازار راکد امروز «به‌مزایده‌گذاشتن» آن است. البته این کار کمی دل‌وجرئت می‌خواهد. اگر حاضر به پذیرش این ریسک هستید، ابتدا نقاط مثبت و ارزشمند خانه‌تان را بسنجید و قیمت واقعی آن را محاسبه کنید. سپس آن را با ۱۵ تا ۲۰ درصد کمتر از قیمت اصلی به‌مزایده بگذارید. می‌توانید این کار را از طریق وب‌سایت‌های معتبر یا بنگاه‌های مخصوصِ مزایده انجام بدهید. پس از آن باید به‌صورت ناشناس یک قیمت پایه و کمی بالاتر برای آن پیشنهاد کنید. خواهید دید که این کار در خریداران، هیجان و جنب‌وجوش پدید می‌آورد و در نهایت قیمت اصلی خانه یا بالاتر از آن را به‌دست خواهید آورد.

نگران نباشید، زیرا در صورت شکست هم مبلغ چندانی را از دست نخواهید داد. البته مبلغ پرداختی به بنگاه یا وب‌سایتی که با شما در این امر همکاری می‌کند هم، چندان زیاد نیست.

2-کمدها و گنجه‌ها را تا حد امکان خالی کنید
معمولا یکی از اولویت‌های هر خریدار در خرید خانه، فضای کافی برای انبارکردن وسایل و لوازم منزل است. انباری، کمدها و گنجه‌ها اولین مکان‌هایی هستند که خریداران به آنها سرک می‌کشند و آنها را وارسی می‌کنند. سعی کنید از قبل، نیمی از وسایل و لوازم کمدها و کابینت‌ها را تخلیه کنید و بقیه را به‌طور مرتب‌ومنظم در آنها بچینید. درست است که با این کار، خریدار به این نتیجه می‌رسد که فضای کافی برای انبارکردن لوازمش در اختیار دارد، اما همواره در بیان اندازه‌ها و متراژ آپارتمان صداقت داشته باشید و حتی در اندازه‌گیری‌ قسمت‌های مختلف به خریداران کمک کنید.

3- خانه را روشن و پرنور جلوه بدهید
پس از تایید موقعیت و محل خانه، آنچه بیشتر از سایر موارد در مراحل خرید خانه برای خریداران اهمیت دارد، نور و روشنایی آن است. پنجره‌ها را تمیز کنید و پرده‌ها را بکشید. لامپ‌های خانه را عوض کنید و درصورت امکان از لامپ‌های پرنورتر و قوی‌تر استفاده کنید. هر کاری انجام دهید تا خانه روشن‌تر و دل‌باز‌تر به‌نظر برسد.

4- واسطه‌ی مناسب برای فروش انتخاب کنید
یک واسطه‌ی مناسب انتخاب کنید. واسطه باید اطلاعاتی کافی و به‌روز داشته باشد. از جریان بازار آگاه باشد و با بهره‌گیری از ابزار و فناوری‌های مناسب، راه‌کارها و مشاوره‌ی لازم برای فروش خانه‌تان را به شما ارائه کند. در همین راستا می‌توانید برای صرفه‌جویی در زمان از وب‌سایت‌ها و یا اپلیکیشن‌های خرید و فروش ملک نیز کمک بگیرید.

5- حیوانات خانگی خود را در معرض دید خریداران نگذارید
شاید تصور کنید سگ، گربه یا یک حیوان خانگی بامزه می‌تواند نظر خریداران را به خود جلب کند اما این‌طور نیست، زیرا همه‌ی خریداران، عاشق سگ و گربه نیستند. بسیاری از خریداران با دیدن ظرف غذای سگ یا گربه یا چسبیدن موها و پرزهای آنها به لباس‌شان به این نتیجه می‌رسند که خانه‌ی شما به‌اندازه‌ی کافی تمیز نیست. هنگامی آمدن خریدار، حیوان خانگی خود را به دوستان و آشنایان یا پانسیون‌ها بسپارید.

6- تعمیرات را در حد معقول انجام دهید
یکی از نکات مهم در فروش خانه، انجام تعمیرات لازم قبل از انتشار هرگونه آگهی است. اما این تعمیرات نباید به حدی باشند که پس از فروش خانه، قادر به جبران هزینه‌ی مصرف‌شده نباشید. از آنجا که معمولا خریدار تمایلی به خرج پول برای تعمیر خانه پس از خرید ندارد، تعدادی کار جزئی انجام دهید که نشان دهد خانه سالم است. به‌عنوان مثال کاغذ دیواری را عوض کنید، پرده‌ها را بشویید یا اگر خیلی کهنه هستند، آنها را عوض کنید (نیازی نیست گران‌قیمت باشند). اگر دستگیره‌ی درب‌ها و کابینت‌ها خراب یا رنگ‌ورورفته هستند، عوض‌شان کنید. لولای در و پنجره‌ها را بررسی کنید. شیارهای بین کاشی‌ها و موزاییک‌ها را تمیز و با خمیر مخصوص پر کنید. اگر شیرهای آب چکه می‌کنند، آنها را تعمیر کنید.

7- خانه‌ی خود را از حالت ملک شخصی بیرون بیاورید
خانه‌ای که برای فروش گذاشته‌اید، باید حالت عمومی به خود بگیرد تا خریدار بتواند خودش را برای زندگی در آن تصور کند. عکس‌های خانوادگی، دفترچه یادداشت شخصی و دیگر لوازم شخصی‌تان را در کمدها و کشوها قرار دهید. مبلمان و تجهیزات خانه باید به‌گونه‌ای چیده شده باشند که فضای خالی خانه بیشتر به چشم بیاید. درصورتی‌که نمی‌توانید چیدمان وسایل و تجهیزات را تغییر دهید، از یک مشاور طراحی دکوراسیون کمک بگیرید.

8- آشپزخانه برگ برنده‌ی شماست
آشپزخانه یکی از مکان‌های مهم در خانه است که خریدار به آن اهمیت زیادی می‌دهد. اگر آن را به بهترین شکل بازسازی کنید، درصد زیادی از پول‌تان را دوباره به‌دست خواهید آورد. سریع‌ترین و ارزان‌ترین نوع تعمیراتی که می‌توانید در آشپزخانه انجام دهید، عوض‌کردن رنگ دیوار، دستگیره‌ی کابینت‌ها و وسایل جانبی است. سعی کنید از رنگ‌های خنثی استفاده کنید که خریدار بتواند آن را به هر شکلی که دوست دارد تجسم کند. آشپزخانه‌ای به سبک قدیمی، چندان برای خریدار جذاب نخواهد بود. می‌توانید تمام این هزینه‌ها را در قیمت نهایی خانه محاسبه کنید.

9- همیشه آماده باشید
همیشه برای نشان‌دادن خانه به خریداران آمادگی داشته باشید. خریداران هیچ‌وقت از یک ماه قبل وقت نمی‌گیرند، بلکه خیلی ناگهانی برای بازدید از خانه می‌آیند. هرگز ظروف نشسته را در سینک ظرف‌شویی رها نکنید. حمام و توالت باید پاکیزه و خوش‌بو باشند. بررسی کنید گردوغبار و تار عنکبوت در گوشه‌وکنار خانه‌تان وجود نداشته باشد. شاید این موضوع تا مدتی شما را اذیت کند، اما این فقط تا زمان فروش خانه ادامه دارد.

10- از نمای بیرونی خانه هم غافل نشوید
خریداران از همان ابتدا و قبل از ورود به داخل، خانه‌تان را ارزیابی می‌کنند. بنابراین تصور نکنید نمای بیرونی خانه مهم نیست. حتی اگر داخل خانه فوق‌العاده باشد، باز هم باید به احساس اولیه‌ی خریدار اهمیت بدهید. نیازی نیست زیاد هزینه کنید. کافی است فضای بیرونی خانه را با گل‌های رنگارنگ زیبا و گیاهان نه‌چندان گران‌قیمت زینت دهید. ورودی‌های خانه نیز در احساس اولیه‌ی خریدار نقش دارند. معمولا بیشتر افراد در ورودی خانه، لباس‌ها و دسته‌کلیدها را قرار می‌دهند. اما هنگام فروش خانه، بهتر است در این محوطه، گلدان‌های کوچک یا یک نیمکت قرار داده شود.

اشتباهات رایج در هنگام فروش خانه و ملک

خرید خانه مهم‌ترین و بزرگ‌ترین سرمایه گذاری مالی است، بنابراین فروش آن و تبدیل این سرمایه به نقدینگی یا جایگزین کردن آن نیز می‌تواند به‌همان اندازه مهم و حساس باشد؛ به‌خصوص اینکه این‌بار کالایی را می‌فروشید که سال‌ها در آن خاطره داشته‌اید و احساساتی شدن ممکن است به ضرر شما تمام شود.

نتایج مطالعه‌ای که در سال 2014 ازسوی اتحادیه ملی معاملات ملکی آمریکا انجام شده نشان می‌دهد 83 درصد از مردم ملک خود را یک سرمایه‌گذاری ایده‌آل و مناسب مالی می‌دانند. خانه، نه‌تنها بزرگ‌ترین دارایی بسیاری از مردم محسوب می‌شود، بلکه این دارایی پر از خاطراتی است که آنها عمری با آن زندگی کرده‌اند به‌طوری‌که آمارها نشان می‌دهد فروشندگان ملک در آمریکا به‌طور میانگین دست‌کم یک دهه در خانه خود زندگی کرده‌اند. بنابراین طبیعی است که وقتی صحبت از فروش خانه می‌شود، افراد کمی احساساتی شوند. به‌گزارش پایگاه اینترنتی چیت‌شیت، با تمام این اوصاف، اگر افراد بخواهند خانه خود را بفروشند تا سرمایه‌ خود را به نقدینگی تبدیل کنند، باید بسیار هوشمندانه عمل کنند. احساساتی شدن اصلا منطقی نیست و احتمال به اشتباه افتادن شما در هنگام تصمیم‌گیری را افزایش می‌دهد و اجازه نمی‌دهد تا خریدار مناسبی پیدا کنید یا شما را وادار می‌کند قیمت پایین‌تر از چیزی که توقع دارید را بپذیرید. بنابراین اگر می‌خواهید شانس معامله موفق خود را افزایش دهید و ملک‌تان را با قیمت ایده‌آلی به فروش رسانید، اشتباهات ذیل را مرتکب نشوید. عدم واقع‌بینی درباره ارزش واقعی ملک تصوری که از ارزش ملک‌تان دارید و قیمت واقعی که می‌توانید آن را بفروشید دو مقوله مجزا هستند زیرا برای خریدار اهمیتی ندارد که این خانه را چند خریده‌اید. بنابراین قیمت معقولی را برای فروش ملک خود بگذارید که این قیمت برمبنای عواملی نظیر قیمت املاک مشابه ملک شما و ارزش واقعی آن است. اگر بعد از گذشت 30 روز مشتری پیدا نکردید بدانید که قیمت بالایی پیشنهاد کرده‌اید. عدم رسیدگی به ظاهر خانه ظاهر خانه یکی از عوامل مهم جذب مشتری است. فروشندگان دست‌کم باید دستی به سروگوش خانه بکشند و مطمئن شوند که از نظر ظاهری و سلامت، ملکی که به فروش گذاشته‌اند وضعیت ایده‌آلی داشته باشد. رنگ کردن نرده‌ها، سروسامان دادن باغچه‌ها و حتی خرید مبلمان جدید به شما کمک می‌کند تا خانه خود را بهتر به فروش برسانید. خانه‌هایی که ظاهر مناسب‌تری دارند پنج تا هفت برابر سریع‌تر از سایر خانه‌ها به فروش می‌رسند. فرار از مذاکره و چانه‌زنی پیش از همه باید یک قیمت معقول برای فروش ملک خود ارائه کنید اما باید کمی هم فضای مانور را برای تخفیف باز بگذارید. به‌خصوص اگر قصد فروش سریع‌تر ملک خود را دارید. بسیاری از خریداران قیمتی بسیار پایین‌تر از قیمت پیشنهادی شما ارائه می‌کنند مخصوصا وقتی که احساس کنند وقت خرید ملک فرا رسیده است. به‌طور طبیعی هدف آنها این است که پول کمتری را برای خرید خانه مورد علاقه خود بپردازند. ضمن اینکه بسیاری از افراد هم دوست دارند به‌خودشان نشان دهند که در مهم‌ترین معامله زندگی خود برد کرده‌اند. بنابراین با دادن تخفیفی معقول هم می‌توانید خریدار را خوشحال کنید و هم اینکه جلوی تخفیف بیش از حد او را بگیرید. به‌عنوان مثال می‌توانید برخی هزینه‌ها را به گردن خریدار بیندازید و در ازای آن تخفیف بدهید. مخفی‌کردن ایرادهای ملک مورد معامله بعضی وقتها یک فروشنده به دلیل مشکلاتی که ملکش دارد، می‌خواهد هرچه زودتر از شر آن خلاص شود. بنابراین سعی می‌کند برخی ایرادهای ملک نظیر چکه کردن سقف، ترکیدن لوله‌ها، پوسیدگی و... را از خریدار پنهان کند. درصورتی‌که فروشنده این حقایق و ایرادها را از خریدار پنهان کند و خریدار درهنگام تحقیقات از ملک مورد معامله متوجه ایرادات فوق شود، می‌تواند دست به اقدامات قانونی مربوطه بزند یا هزینه‌های مربوطه را از فروشنده طلب کند. اگر پس از عقد معامله، خریدار متوجه هرگونه غش در معامله شود، می‌تواند از شما به مراجع قانونی شکایت کند. بنابراین، بهترین راه برای رهایی از هرگونه مشکل قانونی، بهتر است در همان ابتدا این ایرادات را فهرست برداری کنید و هم خریدار و هم فروشنده لیستی از آن را در اختیار خود داشته باشند. عدم برنامه‌ریزی و جایگزینی خانه جدید. در ایده‌آل‌ترین حالت، باید به‌راحتی پس از فروش ملک خود بتوانید یک خانه جدید را جایگزین کنید. اما در واقعیت، همه چیز به‌همین راحتی و برنامه‌ریزی شده نیست. افرادی که ملکی به‌فروش می‌رسانند باید خیلی مراقب باشند تا در هنگام جایگزین کردن یک خانه جدید بدهی بالا نیاورند. برخی در قرارداد فروش ملک خود بندی را می‌گنجانند که تا زمانی‌که خانه مناسبی خریداری نکنند، اقدام به تخلیه ملک نخواهند کرد. بعضی وقت‌ها، فروش برنامه‌ریزی نشده ملک باعث می‌شود تا ناچار شوید خانه‌ای را اجاره کنید یا موقتا نزد اقوام یا آشنایان خود بمانید تا خانه جدیدی پیدا کنید. بنابراین بهتر است تا پیش از فروش خانه خود برنامه ریزی دقیقی داشته باشید یا دست‌کم برای این هزینه‌ها و اتفاقات پیش‌بینی نشده چاره‌جویی کنید.

چرا بدون مشاور املاک، آپارتمان و ملک را خرید و فروش نکنیم؟

شاید شما هم از افرادی باشید که قصد خرید آپارتمان یا اجاره ویلا را داشته باشید اما با خود میپندارید انجام این مراحل بسیار ساده است و به تنهایی از پس آن برمی آیید. اما صبر کنید! بهتر است با ما همراه باشید تا مروری بر دلایل استفاده از مشاورین املاک داشته باشیم.

1- آشنایی با اصطلاحات حوزه ملک

مشاور املاک به دلیل تجربه و تخصص خود، با اصطلاحات حوزه خانه و املاک آشناست و به همین دلیل میتواند به راحتی با دیگر افراد این صنف مذاکره کند. عدم آشنایی با این اصطلاحات ممکن است باعث سردرگمی و فهم اشتباه موضوعات مورد بحث شود. کارشناسان املاک به دلیل تجربه های خوب خود در حوزه املاک، پاسخگویی و راهنمایی خریداران و فروشندگان خانه و املاک هستند.

2-قدرت جستجوی خریداران و فروشندگان

امروزه اینترنت بستر بسیار خوبی برای مشاغل مختلف شده است. حوزه املاک نیز از این بخش مستثنی نیست. هدف از ثبت آگهی های املاک مختلف در حوزه ملک، تسهیل انجام این معاملات برای هر دو طرف قرارداد است. شما با مراجعه به سایت های اَگهی رایگان میتوانید به قسمت های مختلفی مانند: خرید خانه، فروش خانه، اجاره ویلا، اجاره یا رهن آپارتمان، خرید و فروش و اجاره مغازه و... دسترسی داشته باشید.

3-سرسختی برای رسیدن به جلب رضایت هر دو طرف

در معاملات املاک هر کدام از طرفین قصد دارند معامله را به نفع خود به پایان برسانند. یک مشاور املاک حرفه ای با گفتگوی منطقی و دوستانه سعی میکند هر دو طرف معامله را راضی کند تا هیچکدام از خرید یا فروش یا اجاره خانه خود پشیمان نشوند. یک مشاور حرفه ای خوب میداند که باید به تمامی ابعاد قرارداد و عواقب آینده آن توجه کند زیرا انجام یک معامله صرفا امضای آن روی کاغذ نیست. خیلی از مسائل پس از امضای قرارداد پیش می آیند و مشتری در صورت عدم رضایت نه تنها خود برای معاملات بعدی به این بنگاه املاک مراجعه نمیکند بلکه دیگران را هم از مراجعه به این آژانس منصرف میکند.

4-رابطه مداری قوی

شاید برای شما هم پیش آمده باشد که گوشی موبایل یا لوازم الکتریکی خانه شما به مشکل خاصی خورده باشد و چند تعمیرکار نتوانند این مشکل را حل کنند. معمولا در این موارد دوستان یا حتی خود تعمیرکاران، شما را به فرد خاصی ارجاع میدهند و میگویند فلان تعمیرکار میتواند این مشکل را برطرف کند. 

مشاور املاک حرفه ای هم دقیقا همین حکم را دارد. خیلی افراد به دنبال ملک خاصی هستند. مثلا اجاره مغازه در ساختمان تجاری معتبر یا خرید آپارتمان در نقطه جغرافیایی خاص. این معاملات نیاز به رابطه مداری قوی دارند به طوریکه یک مشاور املاک باید فرد همه فن حریفی بوده و با بزرگترین مراکز و شخصیت های مربوط به حوزه ملک مانند دلالان خانه، وکلا و حقوق دانان، ناظران و بازرسان املاک، تاجران و سرمایه داران، طراحان و معماران خانه و.. ارتباط و مراوده داشته باشد.

5-اخلاق مداری

این مسئله که یک بنگاه املاک در حوزه فروش یا خرید خانه فعالیت داشته نمیتواند برای خریداران و فروشندگان کافی باشد. چه بسا افراد زیادی با مراجعه به همین آژانس ها و بنگاه های املاک پای میز معامله رفتند اما پس از قرارداد دریافته اند توسط مشاورین املاک فریب داده شدند. به همین دلیل تنها با آژانس های دارای کد صنفی معتبر و خوش نام ارتباط برقرار کنید.

6-تجربه های وسیع در خصوص تبصره ها و موارد میان بر در معاملات

افراد با تجربه از سوراخ های متعددی گزیده شده اند و درس های زیادی به علت خرید و فروش خانه آموخته اند. یک مشاور املاک حرفه ای میداند چه مسیرهایی بن بست است و یا رفتن از چه مسیرهایی بهترین بازدهی را برای فروش آپارتمان شما دارد. او سعی میکند بهترین و کوتاه ترین راه را برای شما انتخاب کند و به هیچ وجه شما را درگیر مسائل حاشیه ای ننماید.